Подобрать по параметрам
Подбор по параметрам
Дополнительно
Общая площадь
Число комнат
Количество ванных
Особенности
Главная
Статьи
Жилье в Германии
логотип Siado - портал о недвижимости за рубежом
Покупка недвижимости в Германии

Покупка недвижимости в Германии

право собственности в германии

Покупка недвижимости в странах Евросоюза становится все более популярным способом инвестирования среди граждан СНГ пространства. Чаще всего взгляд россиян привлекает недвижимость в Германии, так как из-за потока миграции цены на квартиры и на землю постоянно растут, в среднем на 3-4% в год. Поэтому решение о капиталовложении в немецкую недвижимость довольно выгодное, учитывая, что россиянам доступны ипотеки от банков ФРГ и право сдавать жилье в аренду. Нередко резиденты СНГ покупают имущество в Германии и для собственных личным или коммерческих нужд. Местное законодательство обеспечивает полную безопасность и легальность сделки, но «подводные камни» есть везде. Поэтому стоит детально изучить процесс покупки недвижимости, начиная от поиска жилья, заканчивая покупкой и оформлением бумаг.

Поиск недвижимости в Германии

Поиск объекта чаще всего осуществляется удаленно при помощи интернет-ресурсов. Лучше всего искать недвижимость на немецких сайтах, так как русскоязычные ресурсы чаще всего создаются российскими риелторскими компаниями, которые берут за свою работу значительно больше, чем немецкие маклеры. Важно понимать, что стоимость недвижимости напрямую зависит от района. Например, в небольшой деревушке Баварии можно купить домик и за 7000 евро, это будет отличным решением для личного приобретения в качестве дачи или места, где можно остановиться в путешествии, но рентабельность такой покупки будет низкой.

как купить квартиру в германии

Также важно обращать внимание на район самого города, его благополучие и население. В Германии за последние несколько лет стали образовываться гетто, населенные мигрантами. Продать такую недвижимость впоследствии будет непросто. Лучше всего иметь в ФРГ знакомых, которые могли бы подсказать самые лучшие районы.

В отличие от России, Украины и Беларуси, стоимость недвижимости в столице Германии не самая высокая. Наиболее дорогие квартиры в Мюнхене и Франкфурте.

Риелторы

Как и в любой стране, большая часть объявлений на сайте будет выставлена не собственниками объектов, а их представителями – риелторскими организациями. В Германии такие компании бывают трех типов:

  • Представители продавца.
  • Представители покупателя.
  • Обоюдные компании.

Представители продавца хороши тем, что их услуги оплачивает непосредственно сам продавец по факту совершения сделки. Но их задача не в том, чтобы удовлетворить пожелания покупателя, а в том, чтобы побыстрее продать объект и получить свою прибыль. Такие риелторы всегда акцентируют внимание на достоинствах отдельной квартиры или дома, намеренно умалчивая о недостатках. А немецкие законы таковы, что один пропущенный недостаток может обернуться потерей не одной тысячи евро.

что дает покупка недвижимости в германии

Представители покупателя – это оптимальный вариант для сотрудничества. У таких компаний нет базы продавцов, они подбирают недвижимость исходя из пожеланий и предпочтений покупателя. Естественно, за такую работу придется заплатить от 3% до 7% от суммы общей сделки, зато маклер сопроводит покупку от начального этапа до момента заселения и занесения данных покупателя в Поземельную книгу. Представители покупателя сами подбирают жилье, сами общаются с продавцами, сами договариваются о просмотрах. Это позволит сэкономить время, преодолеть языковой барьер в различных ситуациях и увеличит шанс на покупку рентабельной недвижимости.

Обоюдные компании – это, как правило, нелицензированные «теневые» маклеры, которые выполняют обе задачи, желая получить комиссию с обоих участников сделки. Такие компании лучше обходить стороной, так как они будут всячески отстаивать интересы продавца, но еще и возьмут за это свой процент с покупателя.

Как выбрать риелтора

Покупка квартир в Германии часто вынуждает россиян искать русскоязычных представителей, что также может обернуться ошибкой. Серьезные компании всегда готовы вести диалог на английском, поэтому в крайнем случае можно воспользоваться переводчиком. Важно, чтобы у маклеров была лицензия, занесенная в реестр, а также адекватная комиссия за сделку. Также стоит обратить внимание на полноту сопровождения со стороны риелтора: он должен не только подобрать недвижимость, но и полностью сопроводить сделку, вплоть до оказания правовой помощи при оформлении ипотек (если потребуется).

Сотрудничество с риелторскими агентствами не является обязательным условиям для приобретения недвижимости, покупатели могут сами искать собственника и проводить сделку.

Цены на недвижимость в Германии

цены на жилье в германии

Многие жители России будут удивлены, но стоимость на недвижимость в Германии часто не дороже, чем в РФ, особенно если брать во внимание российскую столицу. В Саксонии двухкомнатную квартиру (40-50 кв.) можно приобрести за 2 000 000 рублей, в Берлине – за 10 000 000, в Мюнхене – за 15 000 000. Естественно, все будет зависеть от разных частных факторов:

  • Района города.
  • Состояния квартиры.
  • Наличия задолженностей по ЖКХ.
  • Срочности продажи.

Как и в любом городе, верхней планки ценовой политики нет. В центре Мюнхена можно найти элитные апартаменты за миллионы евро, а в Герцогпарке особняки могут иметь прямо-таки заоблачный ценник.

*Цены представлены на момент апреля 2021 года по актуальному курсу ЦБ РФ.

Просмотр объектов

Без наличия доверенного лица в Германии, которому можно было бы реально доверить процесс просмотра жилья, потребуется личное присутствие. А без знания местного законодательства и немецкого языка, все же стоит обратиться к риелтору. Помощь представителя покупателя сложно будет переоценить, так как он:

  • Выполнит оценку места расположения объекта.
  • Сможет оценить соотношение реальной и фактической стоимости недвижимости.
  • Предварительно оценит состоянии недвижимости.
  • Сможет указать на недостатки.
  • Будет вести переговоры с продавцом.

Несмотря на устоявшееся мнение про педантичный немецкий менталитет, разного рода мошенничество тут случается также часто, как и в Москве. Только немцы пользуются своими законами, и их незнанием иностранцами. Например, если недвижимость сдавалась в аренду и арендаторы проживали в ней более пяти лет, то выселить их новых владелец сможет не ранее, чем через полгода. А если среди арендаторов есть несовершеннолетние дети – этот срок может быть увеличен до девяти месяцев.

Многие маклерские конторы предоставляют перед осуществление сделки оценщика – специалиста, который выявит все технические недостатки недвижимости.

Просмотры в Германии проводятся исключительно по будням с 10 и до 17 часов. Поэтому чтобы посмотреть с десяток квартир, придется потратить не один день. Многие риелторы могут попросить предъявить выписку со счета, чтобы убедиться, что потенциальный покупатель действительно располагает средствами для покупки. Такую же просьбу могут озвучить и потенциальные продавцы перед просмотром. В немецком обществе это считается нормой, особенно, если покупатель – иностранец.

Некоторые собственники или посредники могут предлагать платные просмотры, но таких лучше избегать.

Выбор недвижимости

Оценив соотношение цены и качества предложенных вариантов, и выбрав несколько оптимальных, можно попросить о повторном просмотре для более детального выявления недостатков. При покупке элитной недвижимости не помешает обратиться за помощью к специалисту, услуги которого могут обойтись до 3000 евро за один день. Важно оценить электро-коммуникации, состояние канализации, кровли и качество ремонта. Договориться о скидке вряд ли получиться, так как немцы не склонны торговаться, но этом поможет выбрать действительно оптимальный вариант для покупки.

Договор о бронировании

В Германии существует такое понятие, как «Договор о бронировании». В российском понимании, это обычный задаток, который заверяется между продавцом и покупателем. Договор о бронировании демонстрирует серьезность намерений покупателя, и обязывает продавца удалить объявление и перестать проводить просмотры. Договор может быть заключен на неделю, две или месяц. Если за это время стороны не преступят к оформлению сделки, продавец повторно выставляет недвижимость на продажу, задаток при этом не возвращается. Сумма задатка обычно не превышает 1000 евро.

Договор о бронировании является документом, подтверждающим факт бронирования объекта покупателем.

Ипотека и кредитование

Многие немецкие банки открыто предоставляют ипотеку под покупку недвижимости в Германии иностранцам. Покупатель должен иметь первый взнос не менее 20%, а также должен быть готов подтвердить свою платежеспособность, предоставив выписку со своего банковского счета. Стоит учитывать, что отдельные банки устанавливают комиссию только за рассмотрение заявки. Поэтому сотрудничество с маклером будет еще одним преимуществом – он поможет подобрать банк с наиболее выгодными условиями.

договор купли продажи в германии

Процентные ставки в немецких банках – это отдельная история. В среднем, это 2-4% годовых. Но есть различные нюансы:

  • Одни банки не дают ипотеку на срок менее 20 лет, чтобы клиент переплатил до 60%.
  • Другие банки предусматривают разделение процентной ставки по выплате тела кредита. Т.е. пять лет клиент будет выплачивать одну сумму, затем – другую.
  • Как и в России, могут быть навязаны дополнительные услуги: страхование кредита, страхование недвижимости, что также не является обязательным.

При необходимости оформления ипотеки, лучше отдавать предпочтение банкам, которые предлагают средний уровень значения ежемесячного платежа и процент до 3.5%. Срок кредитования при этом не должен превышать 10-15 лет.

Рассмотрение заявки на ипотеку может быть рассмотрено в течение трех рабочих дней, после чего потенциальный покупатель получает соответствующее извещение и письмо-гарантию, которую он сможет предоставить продавцу, чтобы подтвердить свою платежеспособность.

Оформление сделки

собственность в германии - сделка

Согласно немецкому законодательству, при оформлении сделки покупки-продажи обязательно участие нотариуса. Сложность в том, что заверение покупки осуществляется строго на немецком языке, а юридические термины порой бывают непонятны даже немцам. Поэтому не лишнем будет прибегнуть к услугам переводчика, который имеет опыт в проведении подобных покупок. Стоимость такой услуги – от 100 до 1000 евро. У нотариуса собственник или его представитель предоставляет документы на имущество. Важно, чтобы на момент продажи в квартире не было прописанных лиц, тем более несовершеннолетних. Затем нотариус зачитывает вслух полный текст договора, который состоит из 14-15 листов, и все стороны ставят свою подпись. Договор вступает в силу после осуществления переводу в пользу продавца.

Нотариус берет за свои услуги от 0,5 до 1,5%. Оплата за оформление документов всегда возлагается на покупателя.

При оформлении сделки есть нюансы, которые обязательно стоит учитывать:

  1. Согласно местному законодательству, лица, находящиеся в браке, не могут самостоятельно принимать решения о покупке недвижимости. Поэтому потребуется либо личное присутствие супруга, либо его нотариально заверенное согласие на немецком языке.
  2. Потребуется указать адрес корреспондента, на который придет письмо о вступлении договора в силу. Адрес должен быть зарегистрирован на территории Германии. Если сделку сопровождал риелтор, обычно указывается адрес маклерского агентства.
  3. Если один из участников сделки свободно не владеет немецким языком, участие переводчика – обязательно. Причем переводчик также должен будет подписать договор.

При покупке недвижимости потребуется уплатить государственную пошлину, размер которой отличается в каждом регионе Германии – от 3.5 до 6%. Самая низкая ставка в Саксонии, самая высокая – в Мюнхене.

Через пару дней после подписания договора покупатель получит оригинал договора с печатью нотариуса, а еще через неделю вступит в предварительное право собственности при условии внесения оплаты. Нотариус же выставит счет за свои услуги, которые нужно будет оплатить. Далее необходимо будет провести оплату продавцу и дождать полной регистрации имущества.

Важно! Уплатить услуги нотариуса необходимо строго в обозначенное в договоре время, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Оплата сделки

Оплата сделки – довольно сложная процедура, которая может выполняться несколькими способами. Можно провести оплату через местный банк – для этого потребуется открыть счет в евро, затем пополнить его наличными или банковским переводом из России. Перевозить крупные суммы наличными редко кто соглашается, так как это, во-первых, небезопасно, а во-вторых, придется заплатить пошлину за ввоз средств. Банковский перевод из России потребует возвращения на родину с оригиналом договора, переведенным на русский язык. Перевод нужно будет заверить уже у местного нотариуса, после чего обратиться в банк с заявкой на перевод средств на свой европейский счет.

регистрация недвижимости в германии

Можно также оформить перевод сразу на счет продавца, но безопаснее всего переводить средства на трастовый фонд нотариуса. Средства «подвисают» на этом счету, продавцу поступает соответствующее уведомление, а покупатель получает право собственности и договор вступает в силу. Лишь после этого средства переводятся на счет продавца. Таким образом, нотариус выступает в роли гаранта безопасной сделки.

В Германии предусмотрена возможность продажи кредитного имущества, а также недвижимости с задолженностью по ЖКХ. Суммы задолженности закладываются в стоимость объекта.

Полная регистрация недвижимости

Вступив в права предварительной собственности, покупатель может пользоваться своей недвижимостью на свое усмотрение. Но продать ее он сможет лишь после того, как полностью зарегистрируется как собственник. В течение трех месяцев после заключения сделки нотариус выписывает бывшего владельца из Поземельной книги и владение переходит к новому собственнику, о чем последний получает официальное уведомление.

С момента официальной регистрации новый собственник получает все права на приобретенное имущество.

Что дает покупка недвижимости в Германии

Покупка жилого помещения дает собственнику право на визовые льготы. Владелец недвижимости может оформить шенгенскую визу с правом пребывании в Германии на 180 дней в год. Данную визу можно будет оформлять ежегодно в ближайшем консульстве страны. Однако недвижимость не является основанием для приобретения нерезидентом вида на жительство в Германии, но во многом может быть вспомогательным фактором.

Собственник получает право сдавать недвижимость, при условии нотариального оформления договора аренды и уплаты соответствующих налогов. Возможность продажи недвижимости также сохраняется за новым владельцем, а если речь идет о нежилом помещении – то полное право ведения коммерческой деятельности в соответствии с местным законодательством.

Обязательства нового собственника

формы собственности

Помимо прав, на новоиспеченного владельца недвижимости в Германии возлагаются и обязанности. В первую очередь это касается уплаты налога на собственность, который необходимо платить один раз в год. Также это относится к ЖКХ и сборам управляющим компаниям. В отношении сборов и налогов немцы крайне щепетильны, и малейшее запоздание в оплате может обернуться серьезным штрафом. Со злостными неплательщиками здесь поступают еще более строго – после ряда предупреждений и при отсутствии возможности взыскания задолженности с владельца, в один прекрасный момент недвижимость просто уйдет с молотка на аукционе.

Почему выгодно покупать квартиры в Германии

Германия имеет одну из самых стабильных экономик в Европе, поэтому всегда привлекает эмигрантов. Численность крупных городов все время растет, а спрос на недвижимость постоянно превышает предложение. Это влияет и на рост цен на рынке, которые за последние семь лет выросли вдвое. Арендная стоимость с 2015 года выросла на 50%, в Берлине и Мюнхене – до 70%. Инвесторы, которые вложились в немецкую недвижимость тогда, сегодня могут продать ее в два раза дороже, получив практически 100%-ную прибыль. И это, если не считать аренды.

Сдавать квартиру в Мюнхене можно за 1000-2000 евро в месяц, тем самым обеспечив себе стабильный пассивных доход.

Всего просмотров: 35
09.04.2021
Поделиться:
Заявка на подбор
Заполните форму заявки и наши консультанты помогут Вам c выбором подходящей недвижимости
Отправить заявку
Заявка на звонок
Заполните заявку, чтобы наш консультант мог связаться
с Вами и помочь с выбором недвижимости
Отправить заявку
Закрыть
Заявка на подбор
Оставьте заявку и мы подберем недвижимость по вашим пожеланиям
Отправить заявку
Закрыть