Главная страница
Статьи
Порядок покупки недвижимости на Кипре
логотип Siado - портал о недвижимости за рубежом
Порядок покупки недвижимости на Кипре

Порядок покупки недвижимости на Кипре

Кипр как оффшорная зона пользуется большой популярностью среди эмигрантов и желающих открыть свой бизнес заграницей. Привлекательности этому небольшому острову Средиземноморья прибавляют не только лояльное отношение к иностранцам – немаловажную роль играет приятный, мягкий климат и красивые пейзажи. Бытует мнение, что на Кипре проще всего купить недвижимость – были бы деньги. Но так ли это на самом деле?

Кто имеет право на покупку объекта для проживания на Кипре и какого именно вида, какие документы потребуются для оформления сделки, как и в какие сроки совершается покупка в соответствии с законами России и Кипра, доступна ли ипотека и действительно ли выгодно такое вложение? Обо всем этом в деталях ниже, включая мнение и рекомендации экспертов.

Правила для иностранных покупателей

Сразу же нужно опровергнуть наиболее распространенный миф о приобретении недвижимости на Кипре: купить здесь виллу или апартаменты может далеко не каждый иностранец. Свободные покупка и продажа недвижимости доступны без ограничений и специальных разрешений только гражданам стран Евросоюза. Если же потенциальный покупатель не является резидентом стран Евросоюза, ему потребуется одобрение Совета Министров.

В большинстве случаев проверка Советом носит формальный характер и не является препятствием для заключения сделки. Все, что будет интересовать представителей власти – нет ли у покупателя проблем с законом и зарегистрирована ли уже на его имя какая-либо недвижимость на Кипре.

Внимание! По закону иностранный гражданин может приобрести на Кипре только один недвижимый объект. Его площадь не должна превышать 4014 м2. Если площадь больше или же иностранец желает приобрести второй объект, оформлять покупку придется на родственника или знакомого.

Это правило распространяется только на покупку жилых объектов или земельных участков. Если речь идет о юридическом объекте, то приобрести его имеет право только гражданин, официально получивший регистрацию на Кипре.

Права и обязанности иностранцев, приобретающих недвижимость на Кипре

Что я получу, вложив денежные средства в недвижимость на Кипре, какие льготы предусмотрены для иностранцев – вопросы, которые интересуют иностранцев в первую очередь, так как обычно именно этот пункт является мотивацией к покупке.

Итак, вот какие права и преимущества дает владение недвижимым объектом на острове для нерезидента государства:

  • получение визы национального образца многократного использования, по которой владелец недвижимости получает право 90 дней в году находиться на территории Кипра. При этом беспрепятственно передвигаться по другим странам Евросоюза он не может, так как Кипр входит в шенген, но не в ЕС;
  • если стоимость объекта недвижимости при покупке составила 300 тысяч евро и более, владелец получает бессрочный ПМЖ. По желанию через семь лет он сможет оформить гражданство на Кипре;
  • если сумма инвестиций в недвижимость составила 2 млн. евро и выше, то покупатель автоматически получает право на инвестиционное гражданство – паспорт гражданина Кипра ему могут оформить сразу же.

Но вместе с правами и льготами владелец недвижимости на острове получает также определенные обязанности. Покупатель обязан регулярно и своевременно выплачивать налоги на приобретенную недвижимость, а также оплачивать коммунальные услуги.

Важно! Если гражданин России стал владельцем недвижимости на Кипре, за ним сохраняются налоговые обязанности на родине – при условии, что он пребывает на территории РФ не менее 183 дней в году. Он должен ставить в известность налоговые органы об открытии зарубежных счетов и всех совершенных сделках, в частности, создании юридических лиц.

Как подобрать недвижимость на Кипре

Поиск объектов недвижимости на Кипре можно осуществлять двумя основными способами:

  • самостоятельно в свободных источниках;
  • через международные агентства недвижимости.

Какой предпочтительнее и почему?

Свободные источники

Самостоятельный поиск через свободные источники имеет одно большое преимущество – не нужно переплачивать риэлторам и посредникам. Если потенциальный покупатель дома или квартиры на Кипре владеет достаточными знаниями иностранного языка, имеет доступ к интернету и способен реально оценить все юридические аспекты и финансовые выгоды предложений о продаже недвижимости, он может искать оптимальный вариант самостоятельно.

Для этого необходимо зарегистрироваться на англоязычных ресурсах соответствующей тематики, задать желаемые параметры и начать поиск. Существует немало русскоязычных платформ, предлагающих огромное количество объектов недвижимости на Кипре, доступных для россиян, например, наш сайт ;)

Интернет – не единственная возможность получить информацию о выставленных на продажу объектах на Кипре. Существуют также печатные издания, регулярно проводятся тематические выставки. В этом случае можно напрямую связаться с застройщиками и обсудить все нюансы покупки с ними – экономия времени и средств налицо.

Полезный совет: выставки по недвижимости на Кипре проводятся несколько раз в год в крупных городах России. расписание мероприятий можно узнать в специальном календаре – он также выкладывается в интернете.

Можно подписаться на нашу рассылку и регулярно получать рассылку о самых актуальных предложениях согласно сохраненным запросам. Не будет лишним регулярное ознакомление со статьями и новостями по теме. На некоторых платформах опытные пользователи размещают свои отзывы и истории о покупке недвижимости на Кипре. Иногда они могут быть очень полезны.

Агентства недвижимости и риэлторы

Многие покупатели недвижимости заграницей из России предпочитают не заморачиваться с поиском вариантов на международных ресурсах и обращаются в агентства по недвижимости или к частным риэлторам. Сразу же нужно сказать: показывать объекты на Кипре, осуществлять услуги посредников, участвовать в оформлении сделки могут только лица, имеющие на это специальную лицензию.

Запомнить! Перед тем, как заключить договор с агентством недвижимости, следует обязательно проверить лицензию. Это значительно снизит риск стать жертвой аферистов.

Что дает сотрудничество с агентством:

  • защита от мошенников;
  • не обязательно знать язык и местные законы;
  • экономия времени на поиски нужных вариантов;
  • никаких хлопот со сбором документов и оформлением сделки.

Кипр пользуется большой популярностью среди русских инвесторов. Потому здесь почти в каждой компании найдется русскоговорящий консультант. Крупные организации-посредники и застройщики имеют филиалы в крупных городах России, что также значительно облегчает поиск и выбор идеального объекта недвижимости. Кстати, если сотрудничать напрямую с агентами Кипра, оплачивать их услуги не придется – обычно процент снимается с продавца объекта, так заведено у гостеприимных киприотов.

Что входит в обязанности риэлтора:

  • подбор и демонстрация объектов недвижимости согласно запросам покупателя;
  • согласование стоимости и особенностей оформления сделки с продавцом;
  • организация поездки на остров для просмотра выбранных объектов;
  • организация встречи с нотариусом и сбор необходимых документов для заключения сделки;
  • проверка объекта на соответствие всем характеристикам, отсутствие каких-либо препятствий к продаже/покупке;
  • представительство покупателя на сделке.

Не стоит путать риэлтора и юриста, который буде вести сделку. Не обязательно это одно и то же лицо. Риэлтор занимается преимущественно подбором и демонстрацией объектов, посредничеством между покупателем и продавцом. Юрист отвечает за соблюдение всех правил и законов непосредственно во время сделки. Юрист обязан проверить соответствие всех документов и справок, правильность составления договора. После завершения сделки он же передает все необходимые документы в Земельное кадастровый департамент, контролирует регистрацию объекта и смену Титульного листа на имя нового владельца.

Желательно, чтобы и риэлтор, и юрист владели русским языком – это облегчит общение и поможет избежать недоразумений, которые могут возникнуть из-за языкового барьера. Но если отыскать таких специалистов не удалось, найти добросовестного, компетентного переводчика будет не сложно.

Как проходит оформление сделки пошагово

Объект найден, все основные вопросы с продавцом согласованы и разрешены. Что и как будет происходить дальше?

Открытие счета и резервирование

В республике Кипр сделки с недвижимостью осуществляются только по безналичному расчету. Поэтому счет в банке открыть нужно обязательно, чтобы осуществлять все необходимые выплаты. Для этого нужны лишь паспорт физического лица и минимум 10 евр. Лучше всего себя зарекомендовали Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank.

Резервирование объекта подразумевает подписание предварительного договора и внесение задатка. Задаток, как правило, не превышает 2% от согласованной цены дома или апартаментов. Правила те же, что и в РФ: если покупатель передумал, сделка не заключается, если же сделка сорвалась по вине посредника или продавца, задаток возвращается на счет без удержания процентов.

Предварительный договор подписывается строго в присутствии юриста. Кстати, с ним тоже заключается договор до того, как начнется официальное оформление сделки. Если покупатель не сможет лично быть на сделке и подписать договор, на юриста оформляют Генеральную доверенность. Доверенность заверяется независимым нотариусом.

По этому документу юрист получает право подписывать договор, переводить средства со счета покупателя на счет продавца, регистрировать приобретенный объект в земельном департаменте, переоформлять Титульный лист.

Важно: резервирование обычно не длится более 1,5 месяцев. Покупатель после оформления генеральной доверенности на юриста может вернуться на родину, находиться на Кипре все это время для него не обязательно. Дальнейшей проверкой документов и подготовкой сделки занимается только юрист. Он должен проверить еще раз документы на отсутствие залога и обременений (выдается официальный Сертификат на отсутствие задолженностей), договор, а также выйти в назначенный день на совершение сделки.

Заключение договора

На сделке могут присутствовать лично продавец и покупатель, юрист или же уполномоченные лица. Сама сделка может проходить как на Кипре, так и на территории России в филиале компании Кипра. Договор может заключаться на английском и на русском языках, но обязательно в двух экземплярах. Подписями его заверяют обе стороны, документ имеет равную юридическую силу для обеих сторон.

При заключении договора оплачивается продавцом 30% от стоимости объекта, а также госпошлина – гербовый сбор за легализацию сделки.

Оплата сделки

Все сделки по законам Республики Кипр, связанные с покупкой и продажей недвижимого объекта, проводятся по безналичному расчету, посредством банковских переводов. На момент подписания договора на счету продавца уже должно быть 30% от общей суммы стоимости объекта. Из оставшейся суммы вычисляется залог, переводится она после того, как будет подано заявление на одобрение в Совет Министров Кипра на приобретение недвижимости и на получение льготы НДС. Если квартира предоставляется в рассрочку, то график выплат согласовывается заранее. Нарушение и просрочка ведут к начислению штрафных санкций.

Согласно закону от 2012 года, на Кипре воспользоваться льготой НДС могут не только резиденты Кипра и ЕС, но и третьих стран. Льгота предусматривает выплату НДС в размере 5% вместо действующих ранее 19%.

Получение льготной скидки на НДС имеет свои особенности:

  1. Заявитель должен являться физическим, а не юридическим лицом.
  2. Покупатель объекта недвижимости должен быть старше 18 лет.
  3. Приобретаемая недвижимость должна быть основным местом проживания покупателя.
  4. Заявитель не должен являться обладателем других недвижимых объектов на острове, на которые уже была получена льгота НДС.
  5. Недвижимость должна использоваться исключительно как жилая, при этом площадь объекта не должна превышать 200 м2.

Документы, необходимые для получения льготы НДС:

  1. Заявление вместе с декларацией, которое следует подавать в Департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр. Декларация должна подтверждать, что заявитель не владеет больше никакой недвижимостью в Республике Кипр, при покупке которой использовалась льготная ставка НДС.
  2. Договор покупки недвижимости.
  3. Архитектурный план объекта недвижимости.
  4. Если заявитель состоит в браке, то свидетельство о браке.
  5. Копия паспорта.
  6. Копия паспорта супруга или супруги заявителя.
  7. Копия разрешительной документации на строительство, заверенная нотариально.
  8. Декларация, подтверждающая размеры объекта недвижимости, официально завизированная архитектором или инженером по гражданскому строительству.
  9. Документальное подтверждение того, что заявитель действительно проживает на объекте – счета за коммунальные услуги, квитанции, подтверждающие уплату налогов.

Пакет перечисленных выше документов следует подать на протяжении шести месяцев со дня передачи объекта недвижимости в собственность заявителя. Без этих бумаг заявление о получении льготы по НДС не считается действительным. Если заявитель состоит в браке, то его супруг или супруга тоже должны подать заявление об отсутствии недвижимости на Кипре, к которой уже применялась льготная скидка НДС.

Как возмещается НДС

При подписании договора покупки объекта недвижимости покупатель выплачивает стандартную ставку НДС – то есть, 19% от стоимости недвижимости. Затем заявитель должен составить и подписать декларацию, собрать документы, перечисленные выше, и подать их в соответствующие органы. Департамент НДС должен подтвердить законность предоставления льготы, после чего производится пересчет, и покупатель получает разницу между 19% и 5%.

Регистрация нового собственника

После заключения договора в Совет Министров предоставляется заявление от имени нового владельца об утверждении покупки, а также копия паспорта и квитанция об уплате гербового сбора.

Договор купли-продажи объекта недвижимости необходимо зарегистрировать не позднее чем через 60 дней после его подписания. Осуществляется эта процедура в Департаменте регистрации земельных владений. Регистрация защищает права собственности иностранного покупателя и защищает от незаконной продажи, аренды или залога имущества.

Регистрация закрепляет юридические права за покупателем до того момента, пока не будет получено официальное свидетельство о собственности имущества. Окончательное разрешение получают в Кабинете Министров на приобретение недвижимости.

Чтобы получить официальный статус владельца недвижимости, потребуются такие документы:

  • заявление в региональную земельную палату;
  • квитанция об оплате регистрационного сбора;
  • квитанция об оплате налога при оформлении собственности.

Личное присутствие продавца или покупателя при получении титула не обязательно, процедура выполняется в Земельной комиссии и длится примерно неделю. Однако покупатель уже имеет право вселяться в дом или квартиру и пользоваться приобретенным объектом.

Если покупается недвижимость в новострое, то титульный лист владелец получить сразу не может. Иногда этот процесс растягивается на 10 лет. Некоторые объекты так и не получают Титульный лист, им присваивается только номер Титула собственности.

Приобретение недвижимости удаленно

Приобрести недвижимость удаленно, не присутствуя лично на Кипре, можно, если оформлена генеральная доверенность на юриста. Генеральная доверенность обязательно должна быть заверена независимым нотариусом в присутствии покупателя. При наличии этого документа юрист может вести всю сделку от имени покупателя, включая подписание договора и регистрацию объекта недвижимости.

Какие расходы предстоят

Помимо основной суммы стоимости объекта недвижимости приготовиться следует к таким дополнительным расходам:

  1. Гербовый сбор – от первых 170 860 евро стоимости объекта взымается 1,5%, от оставшейся суммы – 0,2%. Госпошлину нужно оплатить не протяжении 30 дней поле заключения договора. Договор вместе с квитанцией об уплате передается в земельный комитет.
  2. Титульный сбор за переоформление права собственности на недвижимость. Если стоимость объекта не превышает 85 тысяч евро, то этот сбор составляет 3% от нее. Если сумма не превышает 170 тысяч евро, то выплатить будет нужно 5% от нее. При сделке свыше 170 тысяч титульный сбор составляет 8%. Снизить сумму этого сбора можно, если недвижимость оформляется на два и более лица. В этом случае налогооблагаемая сумма будет снижаться засчет разделения на всех совладельцев, а, следовательно, уменьшится и сумма налога.
  3. НДС. Для объектов, разрешение на строительство которых было получено до мая 2004 года, этот сбор составляет 1%. Земельные участки НДС не облагаются. Если покупатель приобретал объекты после 2004 года и уже выплачивал НДС, то от повторного начисления НДС и титульного сбора он освобождается.
  4. Вознаграждение юриста. Сумма гонорара обычно составляет 1% от стоимости объекта недвижимости и дополнительно НДС. Однако гонорар юриста обговаривается в частном порядке, может быть выше или ниже.

Для удобства расчета всех расходов и выплат существуют специальные калькуляторы. Учитываться будут год строительства объекта. Его площадь, стоимость, указанная в договоре.

Особенности ипотеки на Кипре

На Кипре существуют банки, которые предоставляют ипотечный кредит иностранцам – это Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Получить кредит можно обычно на 60-70% от общей суммы стоимости объекта недвижимости. Размеры процентной ставки варьируются от 5,5 до 7 в зависимости от условий кредитования и валюты, в которой совершается сделка.

Ипотечные кредиты выдаются не всем. Кредит на покупку недвижимости на Кипре не дадут, если это вторичные ресурсы или же у владельца нет Титульного листа. Ипотечный кредит можно получить после подписания договора купли-продажи и его регистрации в земельном департаменте. Чтобы подать заявку на заем, понадобится пакет таких документов:

  • информация о заемщике – важны его занятость и отсутствие проблем с законом;
  • копия международного паспорта;
  • выписка из банка о существующих кредитах или их отсутствии;
  • декларация и свидетельство о личных доходах;
  • оригинал договора о покупке недвижимости;
  • копии банковских выписок за последний период (не более 6 месяцев);
  • копии всех выплат в процессе приобретения недвижимости, которые уже были совершены;
  • информация о выплатах по предыдущим кредитам;
  • открытые счета в банке;
  • разрешение местных властей на покупку недвижимости;
  • подтверждение оплаты гербового сбора.

Рассмотрение заявки банком занимает от двух до четырех недель. Обычно ипотечный кредит на покупку недвижимости предоставляется, если у покупателя нет проблем с законом, и он платежеспособен.

Резюме

  1. Нерезиденты Республики Кипр имеют право на покупку недвижимости на Кипре, но только если покупатель – физическое лицо, приобретается только один объект и его площадь не превышает 4014 метров квадратных. Ограничения снимаются, если оформить покупку на двух и более членов одной семьи.
  2. После покупки недвижимости владелец получает право на мультивизу для Кипра, ПМЖ или даже сразу гражданство – статус и льготы зависят от суммы инвестиции в недвижимость.
  3. Даже если объект найден через агентство с лицензией, сделку следует проводить в сопровождении юриста – это существенно ускорит и облегчит процесс и дополнительно защитит от мошенничества.
  4. На протяжении 60 дней после подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать договор в Департаменте регистрации земельных владений.
  5. При необходимости иностранцы могут получить ипотеку на Кипре. Годовые ставки будут составлять 5-7%, оформляется кредит после подписания договора купли-продажи.
Всего просмотров: 286
06.01.2019
Поделиться:
Заявка на подбор
Заполните форму заявки и наши консультанты помогут Вам c выбором подходящей недвижимости
Отправить заявку
Заявка на звонок
Заполните заявку, чтобы наш консультант мог связаться
с Вами и помочь с выбором недвижимости
Отправить заявку
Закрыть
Заявка на подбор
Оставьте заявку и мы подберем недвижимость по вашим пожеланиям
Отправить заявку
Закрыть